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主旨

民間土地借款

   

一種觀點認為,民間土地借款出讓金優先於抵押權受償。理由是《土地管理法》第55條規定,“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位,按照國務院規定的標準和辦法,繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後,方可使用土地。”另一種觀點認為,民間土地借款出讓金不應優先於抵押權優先受償。理由是《物權法》第170條規定,“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形,依法享有就擔保財產優先受償的權利,但法律另有規定的除外。”對於以出讓方式取得國有土地使用權的,法律沒有明確規定欠繳的土地借款出讓金優先於抵押權實現的例外情形。筆者同意第二種觀點。

抵押債權的優先實現,有《民法通則》、《擔保法》、《物權法》等多部法律的明確規定,正是基於此,銀行敢於向企業發放貸款。如果依據《土地管理法》第55條允許土地出讓金優先於抵押權受償,則會導致銀行抵押貸款風險事前無法評估、預測,從而導致銀行不敢放貸,或者增加壞賬,這不僅會對金融市場的安全與健康發展造成不利影響,也會導致基層政府在招商引資過程中對國有土地更多地採用“先上車、後補票”等有損國有土地權益的做法,增加欠繳的民間土地借款出讓金回收風險,損害公共利益。其實《土地管理法》第55條的意思很明確,即繳納土地出讓金後,土地借款才能交付使用,不繳則不能使用。然而實踐中,一些基層政府為了完成招商引資指標,允許先使用後繳費,導致部分企業拖欠土地出讓金多年不繳,致使國家利益受損。這種做法違背了《土地管理法》第55條的立法初衷,法院在司法實踐中對該種違法做法不應特別予以保護,從而促進和推動基層政府今後的民間土地借款出讓行為合法、規範。